18년 천안·아산 부동산 시장분석 및 19년 부동산 전망

▲ 부동산학 박사 이영행 교수

2018년은 천안·아산지역 집값은 침체국면에서 벗어나지 못하고 역전세난 현상을 보이면서 심리적으로 크게 위축되었던 한 해로 기록될 것 같다. 서울지역의 집값 급등은 더욱더 충남지역 거주민에게 가슴 아프게 다가왔다. 그럼에도 불구하고 2019년 부동산 경기는 대외여건·국내여건·정책·경제·금융 등 다양한 변수들을 고려해 볼 때 긍정보다는 부정적인 요소가 많다는 점에서 2019년 부동산 시장이 부정적이다 는 의견이 지배적이다.

이러한 다양한 관점에서 대외·대내 경기현황과 분석을 토대로 2019년 천안·아산의 부동산 시장을 전망해 봤다.

▲대외변수 (부정적)

미국과 중국의 무역전쟁은 세계의 경제를 흔들고 있다. 세계경기 중에서 국내에 가장영향을 많이 주는 중국경기의 불확실성 확대와 미국의 금리인상 기조는 국내 경기에 가장 큰 부정적인 요인으로 작용하고 있다. 이러한 이유를 들어 일부 전문가들은 대폭락을 주장하기도 하나 아직 그러한 상황은 아닌 것으로 생각된다. 미국, 중국, 일본, 유렵 등 국가를 통하여 분석해본 결과<표-1>, 대외 변수는 부동산 수급측면에서 부정적 요인으로 작용하여 분양 및 임대시장에서는 악재로 이어질 전망이다.

▶대외변수<표-1>

▲대내변수 (긍정적<부정적)

2018년 우리나라 경제 성장률은 2,8%수준 달성으로 분석되고 있다. 2019년도에는 더욱 하락하여 2,6%수준이 될 것으로 각 기관에서 예측하고 있다. 미국의 금리상승전략 등 대외상황을 고려할 때 국내금리상황은 유동적이나, 시장금리인상에 의한 부동산 하락압력이 공존하는 상황이 될 것 같다. 국내 정책적인 변수에서도 정부의 9.13대책인 임대소득세 과세. 대출 규제 강화 등 은 부동산의 경기흐름을 꺽 일 수밖에 없을 것으로 전망된다.<표-2>

▶대내변수<표-2>

▲천안·아산지역의 부동산시장 특성분석

사통팔당의 교통망을 갖고 있는 천안·아산은 특히 외지인이 많은 지역이다. 이들의 주거형태는 중·소형아파트를 가장 선호하는 경향을 보이고 있다. 기업의 근로자가 많은 시민들의 소득 수준은 200~300만원 정도로 높은 편은 아니다. 특히, 정부의 수도권규제완화 정책으로 2018년에도 수도권에서 천안지역으로 입주하는 기업은 미미하게 됨에 따라서, 꾸준히 증가하던 인구도 정체현상을 보이고 있다.

그리고 천안 인근의 세종시, 내포신도시, 평택 고덕산업단지, 오송 지구의 개발 등은 천안·아산부동산 시장의 악재로 작용하고 있다.<표-3>

▶2018년 천안·아산 지역의 부동산시장 특성분석<표-3>

▲2018년 천안·아산지역의 부동산시장 분석

18년 천안․아산지역의 부동산 시장은 한마디로 냉탕으로 표현할 수 있다. 아파트 분양물량은 타 지역에 비하여 상대적으로 많이 이루어졌다. 따라서 미분양 관리지역으로 외부인의 관심을 잃어버렸다. 신불당지역의 아파트만이 투기적인 요소가 움직인 한 해이다. 지역조합주택의 미해결 문제, 미분양 물량의 미해결 문제, 신불당지역 상가의 과잉공급, 역전세 현상 등이 나타났던 한 해로 기록이 될 것이다.

그리고 천안과 아산은 18년 주거용 부동산의 경우에는 매매, 전세, 월세 등이 보합 및 하락 국면을 면하지 못하였다. 하지만 분양권시장에서는 프리미엄 거래가 신불당 아파트 등 중심으로 일부지역에서 형성되기도 하였다. 이러한 신규 주택공급량이 대량으로 증가함에 따라서 기존 주택시장은 거래 및 가격 등에서 부진했다. 더욱이 하반기부터 천안·아산지역의 일부 지역에서는 역전세 및 경매아파트가 나타난 점은 매우 우려되는 점이다. 전세시장도 입주량의 증가와 인구정체 현상으로 천안시와 아산시가 보합 및 하락세를 보였다. 

토지, 상가, 공장, 오피스 등의 시장도 특별한 이슈가 없고 소비위축현상 등으로 보합현상을 보였다. 즉, 2018년 천안과 아산의 부동산 시장은 냉탕의 한해로 표현할 수 있다.<표-4>

▶2018년 천안·아산 지역의 부동산시장 분석<표-4>

▲2019년 천안·아산지역의 부동산시장 전망

2019년에도 천안·아산지역에 부동산의 트렌드는 탕정지구의 분양이 화두가 될 전망이다.

아파트 청약, 상업용지 분양 등이 화두가 될 것으로 보이나 천안의 경우 성성지구, 청당동 ,쌍용동, 불당동, 두정동 등에서 미분양물량과 분양물량이 대기 중이다.

이런 아파트 공급 물량은 최근 소형 규모가 인기를 끌면서 대부분 전용면적이 84㎡ 이하의 중소형으로 추진될 것으로 전망된다. 하지만 천안·아산지역의 인구정체 현상과 기업의 입주 둔화 현상을 보이고 있는 점에서 유효수요가 없다고 할 수 있다. 유효수요가 없는 소형위주의 공급물량의 증가 현상은 소형 아파트뿐만 아니라 단독주택, 대형아파트, 오피스텔 등까지 약보합 혹은 하락국면을 유지할 것으로 전망된다.

그리고 대형 상권의 영향으로 상가나 오피스시장은 역시 경기 둔화와 소비 위축으로 인하여 약보합 혹은 하락의 기조를 유지할 것으로 보이고, 공장 역시 수도권 규제완화로 보합세를 유지할 것이다. 임대시장에서도 소형 위주의 공급량 증가로 전세, 월세의 안정을 가져올 것이다. 즉, 2019년 천안·아산지역의 부동산 시장은 전체적으로 약보합 혹은 하락 수준에서 안정추세를 이어 갈 것이다.<표-5>

▶2019년 천안·아산지역의 부동산시장 전망<표-5>