- 부동산학 박사 이영행 교수
▲ 부동산학 박사 이영행 교수 |
100세 시대에 은퇴문제가 서서히 사회문제로 이슈화가 되면서 자연스레 고정적인 월세수익이 나오는 수익형부동산으로 투자자들의 관심이 이동하기 시작했다.
오피스텔·도시형생활주택·상가 등 수익형부동산 인기가 높아지자 건설업계에서는 너도 나도 수익형부동산 분양에 뛰어들었다.
일반적으로 수익형부동산을 말하면 가장 먼저 생각하는 것이 수익률이다. 임대수익률이 몇%이냐에 따라 매매가격도 정해지기 때문에 수익률이 중요한 것은 부인할 수 없는 사실이다.
천안 두정동에 있는 원룸 건물에 투자했던 투자자도 수익률 10%라는 광고만 보고 매입을 했는데 실제 건물을 매입하고 얼마 지나지 않아 50%의 공실이 발생했다.
공실이 발생하자 대출이자의 부담이 커졌고 관리 또한 쉽지 않았다. 더 이상 안 되겠다 싶어 큰 비용을 들여 내부를 바꾸고 용도도 근린생활시설로 변경했지만 원룸이라는 건물 특성상 주도로 이면에 있는 경우가 많아 임차인이 쉽게 들어오지 않았다.
실제로 원룸이나 고시원 건물의 경우는 건축업자들이 땅을 저렴하게 매입해 큰돈을 들이지 않고 건물을 신축한 뒤 수익률만 맞춰서 파는 경우가 많다.
따라서 수익률만 높다고 좋은 것이 아닌 경우도 많다.
입지, 인근 임대 공실률, 인근 시세 등 여러 가지 사안을 고려해야 된다.
특히 '수익률 보장을 해 주겠다'라는 말은 더욱 의심을 해봐야 한다. 당장 수익이 발생한다고 해도 그 임차인이 임대차 기간 도중에 나가거나 기간이 만료되어 나갔을 때 문제가 발생하기 때문이다.
대부분의 광고를 보면 불당 수익률 12%, 두정동 도시형생활주택 수익률10%, 오피스텔 수익률9%, 상가수익률 15% 등 수익률을 내세워 광고를 한다. 하지만 많은 경우가 현실과는 많은 괴리가 존재하고 하고 있음은 계약 후에 알게 된다.
나쁜 사례로는 매도인이 작정하고 매매가액을 더 받기 위해 현재 임차인에게 몰래 돈을 주고 임대차계약을 높게 하여 수익률을 맞춘 뒤에 바로 매각하는 경우도 있다.
이때 뒷돈을 받은 임차인이 계약 중간에 빠지거나 만기가 되어 나가게 되면 기존 임대료가 높게 책정되어 있어 임대를 다시 놓으면 수익률이 0에 가까울 수도 있다.
꼬마빌딩의 경우는 빌딩의 가치를 결정하는 것은 수익률뿐만 아니라 공실률, 공실 후 신규임대 용이성, 임대업종 구성, 입지, 토지의 모양, 향후 활용가능성, 발전가능성, 건물의 상태 등 고려해야 할 요소가 많이 있고 이런 것들을 종합적으로 고려를 하여야만 적정한 빌딩 가치를 판단할 수 있다.
토지의 경우
모양이나 향후 활용가능성, 발전가능성이 낮지만 월세가 잘 나오는 업종을 입점 시켜서 수익률을 주변빌딩보다 더 높게 잘 맞춰놓고 높은 수익률이 나오는 좋은 빌딩이라고 마케팅을 하는데 과연 수익률이 조금 더 잘 나온다고 반드시 좋은 물건이라고 할 수는 없다.
오피스텔 경우
단순 수익률만 보고 들어가는 것은 주의가 필요하다. 특히 분양오피스텔의 경우 아직 임대수요가 얼마나 되고 입주시점에 얼마나 임대시세가 형성이 될지 예측만 할뿐 실제로 확인할 방법이 없기 때문에 분양관계자나 인근 부동산에서 안내해주는 정보에 많이 의존을 하게 되는데 막상 입주시점이 되어 예상 수익률보다 낮게 나올 경우 매매가격도 떨어지고 월세수익도 줄어들어 이중고에 시달리는 경우가 종종 발생하고 있다.
분양면적보다 전용면적 대비 분양가를 확인하여야 하는데, 아무리 오피스텔을 잘 짓는다 하여도 아파트와는 분명 차이가 존재하기 때문에 전용면적 계산한 면적 별 가격이 아파트보다는 낮아야 한다.
기타 부동산도 광고에 나오는 수익률에는 다양한 조건이 많이 있는데 이러한 조건도 현실과는 차이가 많다.
이러한 함정에 빠지지 않으려면 다음 사항에 주의해야한다.
① 공실률 최소화 : 신축이므로 선호도가 높아서 공실은 없다.
② 대출금리 : 개인의 신용도에 따라서 차이가 매우 크다.
③ 물가상승률 : 고려하지 않는다. 대부분2~3% 물가 상승이 매년 존재한다.
④ 제세 공과금 : 재산세, 종부세 등 보유세 와 취득시 취득세, 처분시 양도소득세
⑤ 감가상각 : 정액법이든 정률법이든 적립이 필요한데 현실은 전혀 미 고려되고 있다.
⑥ 권리금 : 상가의 경우 권리금 발생이 쉽지 않다.
⑦ 계약종료시 : 원상복구 등의 추가비용이 발생할 수 있다.
이러한 다양한 수익률 감가요인이 있기 때문에 실제 수익률은 더 낮다고 보면 된다.
하지만 모든 장사가 그렇듯이 물건을 파는 입장에서는 수익을 남겨서 팔아야 할 수 밖에 없기 때문에 그분들 탓만 할 수는 없고 투자자들 스스로 욕심의 함정에 빠지지 말고 철저한 조사 후 냉철한 판단을 해야 할 것이다.
부동산은 현장성과 개별성이 가장 강한 상품이기 때문에 일반적으로는 맞는 말일지라도 구체적인 물건에서는 다른 결과가 나타나는 경우가 비일비재하다.
계약한 후에 돌이키려면 엄청난 손실이 기다리고 있다.
경기 흐름, 부동산 시장 상황, 입지여건, 물건의 장단점과 쓰임새, 다른 물건과의 가격 비교, 환금성 등 충분한 검토가 이루어 진 후에 계약서에 도장을 찍어야 한다.
부동산 계약은 단순한 수익률 게임보다 한 차원 높은 선택이다.
이선민 기자 cmni@hanmail.net